[北京]本市“限房价竞地价”细则落地

文件名称:[北京]本市“限房价竞地价”细则落地

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原标题：“限房价竞地价”细则落地明确海淀永丰、大兴黄村4地块未来商品房售价

位于永丰产业园的新建商品房，最快将在2016年以每平方米均价5.34万元的价格出售。10月28日，市规划国土委发布关于4宗地块的国有建设用地使用权出让补充公告，明确了海淀区永丰产业基地和大兴黄村共4宗地块未来销售商品房的价格。参与制定此政策相关专家说，同时设定房屋未来销售限价、设定地价上限、设置竞投自持面积和高标准建设方案的竞买方式，将锁定房价、地价，稳定市场预期。

国庆小长假之前发布的“930”新政中显示，在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，有效控制房地产价格快速上涨。

市规划国土委相关负责人表示，这4宗地块是落实北京市“930”新政的具体举措。根据补充公告，海淀区永丰产业基地3宗地块平均销售限价为53400元/平方米，最高销售限价为56100/平方米；大兴区黄村镇的地块，平均销售限价为55800/平方米，最高销售限价为58500/平方米。

这4宗地价在采用“限房价、竞地价”出让方式的同时，还执行“90/70”政策，即套型面积90平方米以下的住房面积占所有住房面积比例的70%以上。

10月28日发布的补充公告中，还明确了这4宗地块将来销售的商品住房，自取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后5年内不得出售。

对此，专家表示，从这里可以看出，北京提出这项措施并推出试点地块，就是为了居民的刚需、自住性需求。

据了解，为提升商品住宅建设品质，开发企业除须按规划条件中明确的现有绿色建筑与住宅产业化实施要求进行建设外，此次补充公告中还首次提出了投报高标准商品住宅建设方案的竞买方式。

“这次4个地块设定的地价上限，普遍比市场预期的成交价格水平要低。严控地价除了防止‘高价地’的出现，设置地价上限也是为了引导市场主体理性参与竞争，将北京土地市场的地价水平稳定在合理区间。”

此外，为了防止开发商通过捆绑精装修等方式变相提高将来销售时的房价，此次在补充公告中也明确，项目中建设的商品住房应严格按照上述限定的销售均价和最高销售单价进行销售。商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修。

专家认为，从土地供应到最终房屋的销售，一般会有一年半到两年的时间，现在就锁定了未来的房价，更能合理引导市场预期，“购房者已经知道了未来的房价不会大涨，谁还会为高价的房子去接盘买单？既然未来两年房价也就这样，投资客再去炒房还有什么意义？”

亮点解读1

限房价：定价剔除大户型高端住宅

一直以来，北京都强调“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的发展思路，而这次所供应的四宗地块则就是为了满足中端需求，有效增加中低价位、中小户型普通商品住房供应，稳定商品住房市场价格和预期。

这样一组价格是如何制定的？

市住房城乡建设委相关部门负责人说，四宗地块上的商品住宅最终销售限价是以周边项目成交均价为基础，综合考虑出让地块周边配套水平等因素后确定，与周边自住房定价基本适应。

这次是对地块周边可比项目近三个月的成交均价进行测算。根据市规划国土委发布的公告，这四宗地块均执行“90/70”政策，因此在价格测算时，首先考虑到地块成交到上市需要一年半的周期，以及新房与二手房的价格差异。这位负责人解释，参比项目以地块周边新建商品房项目，或建成年份较新的二手房为主；其次，剔除大户型、高端住宅项目，参比项目为144平方米以下的普通住宅；最终，选定项目后，经加权平均测算出近三个月销售均价，作为出让地块限定价格的基础。

在制定这个价格时，为了防止不同户型价格差异过大，也兼顾不同楼层、朝向房屋销售的客观需求，这次销售限价还采取了“双限”规则，即不仅规定项目销售均价上限，也规定了单套的销售单价上限。例如大兴黄村地块就规定销售均价不超过5.58万元/平方米、最高单价不超过5.85万元/平方米。

其实，地块周边的配套也是影响房价的关键因素，在制定价格时，也专门考虑了公共配套设施水平。

亮点解读2

设地价：自持比例成竞拍筹码

既然是“限房价、竞地价”，那在诸多开发商对一宗地的争夺中，是否会出现“赔本赚吆喝”的情况呢？

从市规划国土委了解到，为了避免高地价情况出现，这些地块都已经预设了地价的最高限价。

根据竞买规则，这些地块首先会挂牌竞价，在达到预设的地价上限时，就改为现场竞报企业自持商品住房面积比例。各企业在现场按照1%的整倍数竞投，而企业自持商品住房面积比例也有一个预设的上限，在现场竞投达到这个上限后，就改为一次性投报自持商品住房面积比例。

符合地价上限和自持100%面积的开发商要在现场竞投日后的第10个工作日递交投报的高标准商品住宅建设方案。由专家组成的评选委员会将对这些方案进行评分，评分的标准包括绿色建筑星级、装配式建筑技术应用、其他节能环保技术应用、规划建设方案、企业自持商品住房运营方案等。

专家表示，竞买规则中设定了竞报企业自持商品住房面积比例，是落实近期国务院印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》“鼓励房地产开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务”的要求。“这样的方式，既有满足刚需自住的购买型住房，也增加了城市的租赁住房供给，可以满足不同的居住需求，增强城市活力。”

此外，对于竞买规则中设置了投报高标准商品住宅建设方案的程序，专家认为其体现了政府对于房屋建筑品质和质量的关注。“限定了将来销售的房价，这意味着开发商的利润空间就会降低。而从政府层面考虑的是不能让开发商因压缩成本就降低房屋建筑的品质和质量。”

亮点解读3

再出售：5年后上市不需缴土地收益

都是通过评估推算价格，都是5年内不能入市，这“限房价、竞地价”地块上的房子，和自住房又有什么区别？

“这些房子的属性不是保障房，还是属于商品房。”市住房城乡建设委相关负责人说。

“所限价格也是与自住房价格基本适应。”他解释，海淀区永丰同时挂牌出让的自住房地块，已限定销售价格为每平方米3.5万元，是按所在区域的整体均价70%左右确定的，虽然和同地块商品住房价格不直接关联，但在本次测算商品住房销售限价时，市区有关部门也充分参考了自住房的价格因素。

虽然这些房子在后期上市上也规定5年之内不得上市，但并没有再像自住房一样规定“5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%缴纳土地收益等价款。”

这位负责人解释，4宗地块住宅项目性质虽为商品住房，但因采用了“控地价、限房价”的出让方式，为防止购买后短期内出售牟利，参考自住房、两限房及经济适用房再上市有关规定，明确购买后5年内不得出售。

亮点解读4

减“添头”：住宅销售不得捆绑精装修

这批房子虽然在价格上有所限制，低于周边一部分商品房目前售价，但在品质和质量上并不会降下来。

这批房子从设计、施工、交易等环节会有“硬杠杠”，来确保项目的建设质量和品质。这位负责人说，未来将在设计、施工、交易等环节层层把关，确保此类项目的质量、安全符合有关标准，建筑品质与周边新建普通商品房项目相当。

也是为了防止一些不法开发商耍猫腻，这次还专门限定了杜绝变相涨价等违规行为。这就意味着，这些房子会明确项目销售不得有捆绑装修、搭售车库等捆绑搭售、卖高价“添头”等行为，或者以附加条件等限定方式变相涨价，迫使购房人接受更高价格。此外，对于倒号卖号等违规行为也将严格查处。“为确保限价政策的有效执行，政策红利惠及住房需求群体，市住房城乡建设委还将会同相关部门，加强项目的建设和销售管理。”有关负责人说。(耿诺曹政陈雪柠)