王律师
2020-11-02 08:08:44 评论(文件名称:城市新建住宅小区管理办法（2001）
文件编号:
发布时间:2001-06-25
实施时间:2001-06-25
政府的法规中将物业公司作为企业，同时限定为微利企业，并在大多数的文件中规定了物业管理企业法定的8％－12％的利润率。那么这是一种市场化的企业行为管理还是非市场化的计划与行政的管理呢？显然，市场化的管理中没有任何一个政府可以立法限定商业服务性企业的法定利润，只能限定垄断性服务企业的法定价格和利润率。也许我国的物业管理还没有完全服务于私有化的房屋，并且物业管理费用涉及到住房制度的改革尚未到位和涉及到广大城市居民的承受能力问题，所有这部分服务性收费的价格尚必须由政府进行指令性的严格管理。但这种管理不应出现于对物业管理企业利润率的限定上，而应控制在对不同的物业实行不同的收费标准上。当业主来选择和决定物业公司时，业主是有权限定和选择收费和服务的标准的。且不管政府所规定的8％－12％的利润率是不是一个微利的概念，也不用去管这个利润率是指从物业管理的收费中提取，还是企业从其他的特约性经营的有偿服务管理中获得，仅仅从公开的收费，共同的管理内容，但不同的企业所消耗的内部成本不同，使用的人员和人员的效率不同就必然会产生不同的利润率，这种规定就是不科学的。许多开发商在销售前就选择的物业管理公司常常在一开始就确定了一个不知道多少利润的管理费标准，无非是使业主在购房时就必须作出一种选择，承担和接受这样一个管理交纳的标准和服务。
当物业管理公司是按市场经济的方式提供服务的内容和索取服务费用时，必须要靠服务质量和合理的价格形成竞争优势。从1994年深圳市开创了全国第一次物业管理的招投标之后，业主用招投标或协议的方式选择物业管理公司已不再是新鲜事了。因此用法定利润率的方式来限制物业管理公司的收费反而成了提高物业管理费用的理由。而由市场进行的选择实际上才能最有效地通过竞争来抑制服务价格的上升幅度和水平，使其更趋于合理。
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