[重庆]重庆市綦江区关于进一步加强物业管理的通知

文件名称:[重庆]重庆市綦江区关于进一步加强物业管理的通知

文件编号:渝文备〔2017〕205号

发布时间:

实施时间:

渝文备〔2017〕205号

重庆市綦江区人民政府办公室

关于进一步加强物业管理的通知

綦江府办发〔2016〕86号

各街道办事处、各镇人民政府，区政府各部门，有关单位：

为进一步加强和规范物业管理活动，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，促进我区物业管理的健康发展，切实改善广大市民居住环境，明确物业管理各方主体责任，全面提升物业管理总体水平，根据《重庆市物业管理条例》相关规定，结合我区实际，现就进一步加强物业管理工作的有关事项通知如下：

一、充分认识加强物业管理工作的重要意义

物业管理是城市管理的重要组成部分，是构建和谐社区、改善城市人居环境的需要，是开展城乡环境综合治理的重要内容，是解决群众具体问题、实施民生工程的重要举措。特别是目前我区物业管理群众物管意识不强、房地产开发领域遗留问题较多、小区业主委员会建立困难、物业服务企业经营能力差、老旧小区矛盾纠纷频发等诸多问题亟待解决。因此，进一步加强物业管理工作，切实解决影响群众生产生活的物管矛盾纠纷，维护小区的社会稳定迫在眉睫。

二、加大物业服务企业监督管理，全面提升物业服务水平

（一）建立物业服务企业信用考核制

区国土房管局会同相关主管部门、辖区镇（街）、物业行业协会，建立物业服务企业信用档案，对企业违反物业管理法律、法规、政策规定，损害业主合法权益的不良行为进行记录，并将信用记录情况通过綦江公众信息网、区国土房管局局域网等媒体向社会公示，作为物业服务企业日常监管、资质晋级、项目评优、物业招投标管理和相关开发企业信用等级评定、预售监管等重要依据。

（二）建立物业服务行业履约保证金制度

提倡业主委员会在与选聘的物业公司签订物业服务合同时，由物业公司向业主委员会缴纳履约保证金，具体金额由双方协商在合同中约定。

（三）充分发挥物业服务示范项目引领作用

积极开展优秀示范住宅小区（大厦）创建活动，鼓励全区物业小区争创“优秀示范住宅小区”，对近2年获国家、重庆市、区 “优秀示范住宅小区”称号的物业服务企业，建议在物业服务企业招投标时给予加分。

三、加强业主委员会建设，全面提升服务业主的能力

（四）建立和完善小区公共收益收支管理机制

物业小区公共收益主要用于本物业区域内保修期满后共用设施设备的维修养护和业主委员会开展工作的必要经费。小区公共收益的管理由业主大会讨论决定，业主委员会必须开设专门的公共收益收支账户，并确定专人管理，可设立公共收益经费监督委员会，对公共收益经费收支情况进行监督；业主委员会须将公共收益收支情况每半年向业主公示一次，接受监督委员会的核查。

（五）建立欠缴物业费追缴制度

区司法局指导物业纠纷调解委员会对存在物业服务费收取纠纷的主体，通过人民调解申请仲裁，调解、仲裁不成的，引导其通过司法途径解决，提升业主依法缴费意识。

四、加强物业专项维修资金管理，努力提高专项资金的使用效率

（六）物业专项维修资金紧急使用

发生屋顶严重漏水、线路故障停电漏电、上水管爆裂、二次供水加压设备损坏、电梯存在安全隐患、外墙砖脱落等危及房屋、业主以及公共安全紧急情况的，由业主委员会、物业服务企业或者相关业主立即组织抢修，并立即报告物业所在地镇（街）和区国土房管、质监、公安消防等部门。镇（街）、区国土房管局及相关主管部门的相关工作人员要及时到现场，实地查勘确认后，由区国土房管局启动紧急使用程序拨付物业专项维修资金。对没有缴纳物业专项维修资金的房屋，区国土房管局应建立专项维修资金补缴机制。

五、加强“三无”老旧居民小区管理，逐步消除物业管理盲区

（七）有计划将“三无”老旧居民小区纳入管理

按照属地管理原则逐步划定区域，由镇（街）组织村（居）民委员会指导业主召开业主大会，推选业主委员会，鼓励业主自治管理、自我服务。对于有条件的“三无”老旧居民小区，可通过招投标引进物业服务企业实行专业服务。

附件：物业管理活动中相关单位职责

重庆市綦江区人民政府办公室

2016年12月15日

附件

物业管理活动中相关单位职责

单 位

职 责

区国土

房管局

物业管理的行政主管部门，负责宣传贯彻落实物业管理的有关法律、法规和政策；物业专项维修资金的归集、使用和监督管理；前期物业服务合同、物业管理招标、临时管理规约、协议选聘物业服务企业、物业服务合同备案等备案程序管理；物业服务企业资质审批以及从业人员资格培训组织协调工作；本行政区域内物业承接查验活动和物业服务行业协会的指导和监督工作；调处相关矛盾纠纷。

区规划局

负责商品房新建项目方案中物业服务用房的规划、编制、审批、修订及验收；建设单位在申报建筑设计方案时，应提交该住宅小区视频监视系统设置布局总平面图；申请《建设工程规划许可证》时，应同时提交该视频监视系统的布局总平面图以及施工图；在对规划方案审定时，在规划总平面图中明确标明物业服务用房的位置和面积，并在建筑工程规划许可证中注明物业服务用房的面积；负责牵头依法查处物业管理区域内的一切违法建设行为，重点查处城镇规划区范围内占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物，擅自改变房屋外观结构或乱搭乱建，擅自改变房屋用途将住宅改为经营性用房等行为；调处相关矛盾纠纷。

区城乡建委

负责对物业项目的建筑工程质量进行监督管理；协调处理工程建设及物业装饰装修过程中的有关问题；将物业管理用房纳入项目初步设计审查和项目综合验收范畴，并监督有关资料和资金的交接；督促开发企业对物业小区内产权明晰、未及时移交产权而出现损坏的配套设施设备进行日常维护管理；督促开发企业对在保修期内的墙体立面外墙砖、窗户脱离等进行维护整改；依法对小区业主损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构的行为进行查处；调处相关矛盾纠纷。

区发改委

负责物业企业前期物业服务收费标准的核定管理；指导、监督检查物业管理企业的收费行为；对物业服务收费行为提供咨询服务，定期发布全区物业服务收费指导价格信息；依法查处乱收费、只收费不服务或者少服务多收费的行为；调处相关矛盾纠纷。

区经信委、区水务局、供电公司

督促指导供电、供水、供气、通信等单位对相关管线和设施设备进行维护、养护。

区工商分局

负责物业管理企业的主体资格审查工作；物业服务企业注册登记和经营行为的监督管理；加强对房地产销售广告及物业管理区域内共用部分发布广告的监督管理；依法查处物业小区内未经审批擅自从事餐饮、旅馆等经营活动的行为；调处相关矛盾纠纷。

区公安局

指导、监督物业服务企业对物业小区的治安协防和安全防范工作；加强对自治机构印章刻制管理；对小区内发生的交通事故、治安、刑事等案件依法查处；依法查处在小区内擅自存放易燃、易爆等危险物品等违法行为；调处相关矛盾纠纷。

区公安消防支队

负责依法监督指导物业服务企业履行消防安全职责；查处物业小区内车辆堵塞消防通道、破坏公共设施等消防违法行为；调处相关矛盾纠纷。

区市政园林局

对物业项目业主编制的小区绿化方案进行指导、审查和监督，小区内破坏或者损毁花草、树木、园林的行为进行查处；对小区环卫工作进行监督检查，为各物业小区清收的生活垃圾向指定地点归集、清运提供便捷服务；对物业小区外人行道上骑门摊、乱贴乱挂、“牛皮癣”、乱停乱放车辆等进行清理整治；调处相关矛盾纠纷。

区环保局

依法查处经营者在物业小区内造成噪声、油烟污染的行为；在小区内存放不符合安全标准的剧毒、放射性等危险物品等违法行为。

区质监局

负责对物业小区电梯等特种设备的使用、维修、保养、管理进行监督检查，确保电梯及其它特种设备运行安全，依法查处违法违规行为。

区安监局

负责物业公司电工持证上岗情况的监督，依法查处违法行为；负责对存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品开展安全监督管理综合工作。

区民政局

负责物业行业协会的监督管理工作。

区司法局

负责指导成立基层调解组织，积极参与协调解决物业管理矛盾纠纷。指导物业服务企业通过法律途径收取物管费。

镇街

要明确分管领导具体负责物业管理工作；负责对辖区内业主大会的成立、业主大会召开、业主委员会选举产生等相关活动实施具体指导监督管理工作；牵头组织召开物业管理联席会议，实施本辖区内的物业管理工作；建立辖区业主委员会监督机制，对业主委员会的违规行为，及时制止和纠正，对不听劝阻、我行我素的业主委员会，要及时建议和引导业主大会对其进行改选或重新选举，提高业主委员会的自我约束能力。监督业主大会和业主委员会依法履行职责；指导物业服务企业参与社区管理、社区服务；调解物业管理纠纷；协调业主委员会或者业主代表处理过保修期的立面外墙砖、窗户脱落以及辖区范围内未成立业主委员会的居民小区或单体楼院化粪池遗漏、污水横流等问题。对物业维修资金的使用提出初审意见，协助区国土房管局对物业服务企业进行考核。

村（居）民委员会

明确1名村（社区）干部负责物业管理工作，配合镇人民政府（街道办事处）推进物业管理区域业主大会建设，督促业主委员会履行职责；在各小区没有或者未能选举产生业主委员会，以及业主委员会不能正常开展工作期间由村（居）民委员会代行业主委员会职责；调处相关矛盾纠纷。

物业服务企业

依照《物业服务合同》约定实施物业服务，严格执行物业服务行业规范、服务标准，制定物业服务相关工作制度，按规定收取物业服务费；切实履行职责，提高服务质量，维护业主权益，对超出物业服务合同约定事宜，应与业主委员会协商确定后实施；应在物业交付使用15日前，与建设单位完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作；加强和组织从业人员的学习培训和持证上岗，提高物业服务队伍整体素质；积极开展各种经营活动及特约服务活动，努力提供多层次全方位的优质服务；自觉接受行政管理部门、业主委员会及业主的监督或管理，在委托范围内积极做好小区物业服务工作；定期公布物业公共服务费和使用维修基金的收支账目；负责小区内花草、树木、路灯、椅凳、监控等的日常维护保养，确保设施设备完备完好；积极主动与供水、供电、供气等公用企业单位密切配合，相互衔接，共同做好物业小区内供电、供水、供气设施设备的维护养护工作，保障水、电、气等公用设施设备的正常运行；加强小区电梯、消防器材、配电房、化粪池等危及业主安全的设施设备维护保养，做好小区内防火防盗、房屋住用、地灾防治等公共安全；对物业服务区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等有关法律、法规的行为进行劝阻和制止，并及时向有关行政管理部门报告；调处相关矛盾纠纷，积极完成主管部门交办的工作。

业主委员会

（一）制定业主委员会工作制度；

（二）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况，公示业主大会决定；

（三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同；

（四）组织并监督管理规约的落实；

（五）公示物业专项维修资金使用情况，组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收；

（六）每半年公示一次业主委员会工作经费等使用情况；

（七） 及时了解业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（八）协调业主、使用人与物业服务企业的关系；

（九）根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁；

（十）配合相关部门，做好维护物业管理区域秩序的相关工作；

（十一）管理规约、业主大会赋予的其他职责。